Veelgestelde vragen over een VvE

Een VvE (Vereniging van Eigenaars) is de rechtspersoon die ontstaat zodra een gebouw notarieel is gesplitst in appartementsrechten - bijvoorbeeld een flat met meerdere appartementen. Alle eigenaars van een appartement zijn automatisch en verplicht lid, en de VvE beheert samen de gemeenschappelijke zaken: het dak, de gevel, het trappenhuis, de lift en de financiën daarvoor.

Ja. Zodra een gebouw is gesplitst in appartementsrechten, ontstaat de VvE automatisch en is elke eigenaar van rechtswege lid - dit is geen keuze en je kunt er niet voor bedanken zolang je het appartement bezit. Wel verschilt hoe actief een VvE wordt gerund: sommige VvE's zijn amper actief, andere hebben een professionele beheerder of een actief vrijwillig bestuur.

Ja, zelfbeheer is volledig legaal en gebruikelijk bij kleinere VvE's. Het bestuur (meestal een of meer eigenaars) regelt dan zelf de servicekosten, vergaderingen en het onderhoud, eventueel met software zoals vveazy in plaats van een betaald beheerkantoor. Bij grotere VvE's of een bestuur zonder tijd is een externe beheerder vaak praktischer, maar wettelijk verplicht is dat niet.

De splitsingsakte is de notariële akte die het gebouw juridisch opdeelt in appartementsrechten en de basisregels van de VvE vastlegt: wie waarvoor verantwoordelijk is, hoe de stemverhoudingen liggen en welk breukdeel (aandeel) elk appartement heeft. Bij het splitsingsreglement hoort vaak ook een modelreglement met aanvullende huisregels. Je vindt de splitsingsakte bij de notaris of het Kadaster, of - eenmaal geüpload - terug in vveazy's documentenkluis.

Servicekosten zijn de maandelijkse bijdrage die elke eigenaar betaalt voor gezamenlijke kosten: onderhoud van het gebouw, verzekeringen, energie voor gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak en de verplichte reservering voor toekomstig groot onderhoud. Het bedrag verschilt sterk per VvE, afhankelijk van de grootte, ouderdom en voorzieningen van het gebouw (zoals een lift).

Sinds 1 januari 2018 is elke VvE wettelijk verplicht jaarlijks een minimumbedrag in het reservefonds te storten: ofwel op basis van een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP), ofwel - als de VvE geen MJOP heeft - minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. Met een MJOP kun je vaak nauwkeuriger en soms voordeliger reserveren dan met het vaste 0,5%-percentage.

De VvE mag een betalingsherinnering en aanmaning sturen en bij aanhoudende wanbetaling incassomaatregelen nemen, tot een gerechtelijke procedure aan toe - de betalingsverplichting geldt voor elke eigenaar, ongeacht of hij het ermee eens is. Blijft de schuld openstaan, dan kan die bij verkoop van het appartement een rol spelen: een koper doet er goed aan vooraf te checken of de VvE-bijdragen van de verkoper up-to-date zijn.

De jaarrekening geeft een overzicht van de inkomsten (servicekosten) en uitgaven (onderhoud, verzekeringen, beheerkosten) van het afgelopen jaar, plus de stand van het reservefonds. Het bestuur legt de jaarrekening voor aan de ledenvergadering ter goedkeuring (decharge); bij grotere VvE's controleert vaak eerst een kascommissie de cijfers.

Een VvE is wettelijk verplicht minstens één keer per jaar een ledenvergadering (ALV) te houden, meestal om de jaarrekening en begroting goed te keuren. Voor tussentijdse besluiten - zoals een offerte voor onderhoud goedkeuren - kan het bestuur vaker vergaderen of, met tools als vveazy, een los online besluit in stemming brengen zonder een volledige vergadering te plannen.

Meestal heeft elke eigenaar één stem per appartement, tenzij de splitsingsakte een andere verdeling voorschrijft - dan tellen stemmen mee naar breukdeel (aandeel), bijvoorbeeld naar de grootte of waarde van het appartement. Welke regeling geldt, staat in de splitsingsakte van jouw gebouw; controleer dit dus altijd voordat je van 'de standaardregel' uitgaat.

Voor de meeste dagelijkse besluiten (zoals een offerte voor regulier onderhoud) volstaat een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Voor ingrijpender besluiten - denk aan een lening aangaan, de akte wijzigen of een groot verbouwingsproject - schrijft de splitsingsakte of de wet vaak een zwaardere meerderheid voor. Twijfel je, raadpleeg dan de splitsingsakte of een jurist voordat je een besluit als definitief beschouwt.